Простая модель оценки проекта создания объекта коммерческой недвижимости

Для кого эта финансовая модель

• Студентов и начинающих финансистов для освоения основ моделирования доходных объектов недвижимости.
• Девелоперов и инвесторов на стадии первичной оценки коммерческих проектов.
• Пользователей, желающих быстро прикинуть экономику строительства и сдачи в аренду.

Основные преимущества

• Предельная простота – минимальное количество листов и формул.
• Наглядность – все ключевые показатели вынесены в одну таблицу.
• Быстрая настройка – достаточно заполнить допущения на листе «Допущения».

Структура файла

Листы:

1. Допущения – центральный блок ввода: площади (торговая, офисная, машиноместа), арендные ставки, инфляция по годам, квартальные графики вакантности, ставки налогов и дисконтирования, параметры ввода в эксплуатацию.
2. CAPEX – детализированный план капитальных затрат по видам работ (инженерные изыскания, проектирование, строительство, благоустройство и др.) с распределением по кварталам. Итоговая стоимость формируется автоматически.
3. Расчет – квартальный финансовый прогноз

Ограничения и допущения

• Горизонт модели – 20 кварталов (5 лет), что достаточно для типового проекта.
• Арендные ставки ежеквартально индексируются на инфляцию.
• Вакантность задаётся поквартально для каждого типа площадей.
• Комиссии брокеров начисляются при сдаче площадей (уменьшении вакантности), также предусмотрена ежеквартальная ротация арендаторов (значение задается на листе Допущения).
• Кредитное финансирование не учитывается.
• Инвестиционные затраты распределены по кварталам в соответствии с заданными долями на листе CAPEX.

Частые вопросы

Почему модель такая простая?

Это учебный шаблон, созданный для демонстрации базовых принципов моделирования коммерческой недвижимости. Он не учитывает НДС, детальное кредитное плечо, динамику арендной платы в течение года, капитальные ремонты и другие сложные аспекты реальных проектов.

Можно ли использовать её для реального проекта?

Только для очень грубой предварительной оценки. Для принятия инвестиционных решений, получения кредита или прохождения экспертизы необходима более детальная модель.

Как изменить параметры проекта?

Все ключевые данные вводятся на листе «Допущения» (площади, ставки, графики вакантности, ставки налогов). Капитальные затраты и их распределение корректируются на листе CAPEX (доли по кварталам).