По данным IBC Real Estate рынок складской недвижимости вошёл в 2026 год с противоречивой динамикой: с одной стороны, мы видим взрывной рост инвестиций — в 2025 году в сегмент вложено 245 млрд руб. Склады стали полноценным биржевым продуктом для розничных инвесторов через ЗПИФ.
С другой стороны, девелоперы столкнулись с охлаждением. Ввод рекордных 8,7 млн кв. м в 2025 году привел к росту вакансии в Московском регионе до 6% и снижению ставок аренды с 13 тыс. до 10–10,5 тыс. руб./кв. м/год (без НДС и OPEX) [1].
При этом себестоимость строительства снижаться не планирует. За последние пять лет она выросла на 82% и зафиксировалась на уровне 69–71 тыс. руб./кв. м. Как отмечают в CORE.XP, драйвером роста затрат теперь выступают не столько металл и бетон, сколько инженерия (+115% за 3 года) и фонд оплаты труда. Доля работ в смете уже превышает 40% [2].
Основные риски:
- CAPEX: Разрыв между плановой сметой и реальностью из-за скачков в инженерии и оплате труда.
- Сроки выхода на доход: Каждый месяц задержки ввода объекта на 10 тыс. кв. м «съедает» до 10 млн рублей и снижает IRR на 2,5–3 п.п.
- Арендный поток: В условиях роста Light Industrial и BTS необходимо гибко моделировать разные типы площадей и графики заполнения.
В таких условиях цена ошибки при планировании инвестиций критической. Раньше мелкие просчеты в смете или недооценка операционных расходов «прощались» рынком за счет роста стоимости активов. Именно под такие задачи нужна рабочая финансовая модель, в которой связаны доходы от аренды, операционные расходы, капитальные затраты, налоги, финансирование и итоговые показатели эффективности.
В моем шаблоне финансовой модели для оценки проектов коммерческой недвижимости уже собраны расчёт аренды, OPEX, CAPEX, налоговый блок, кредитный график, прогнозная отчётность, NPV, IRR, срок окупаемости и анализ чувствительности. Шаблон подходит для офисов, торговых площадей, складов и light industrial, а структура файла разделена на логические блоки ввода, расчётов и результатов.
Если вы оцениваете складской или иной объект коммерческой недвижимости, такой шаблон позволит быстро собрать базовую финансовую модель, проверить экономику сценариев и показать логику проекта инвестору, партнёру или банку. Файл можно адаптировать под конкретные допущения и использовать как основу для дальнейшей доработки.
Скачать шаблон финансовой модели можно здесь: businessplanconsult.ru/templates/commercial-estate/
Пользуйтесь, адаптируйте под свои задачи и считайте проекты корректно. Сейчас это важнее, чем когда-либо.
Источники:
- «Склады с “Коммерсантом”»
- «Склады вышли на плато». Коммерсантъ/Недвижимость, 06.04.2026
Добавить комментарий